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英国房价涨幅暂时缩小 专家分析原因

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伦敦房价首次微降
 

根据英国著名的房产搜寻网Rightmove今年6月中旬提供的数字显示,伦敦楼市的上涨首次看到一个暂时减慢的讯号。根据Rightmove的房屋价格指数,英国和威尔斯的房价于5月期间只上升0.1%,相比4月的3.6%和3月的1.6%,涨幅开始缩小。

伦敦房价触到了“可以承受”天花板

尽管这一年来,伦敦的房价已经上涨了14.5%,但5月至6月的数据却显示伦敦卖房者的平均要价下降了0.5%,比之前买家拿着大把现金去抢房的趋势稍微不同,这是今年以来第一次,伦敦的房价出现微降的势头。这表示,在伦敦的一些区域,房价或许已经触到了“可以承受”的天花板,买家拿着现金去抢房的驱势有所好转。

Rightmove 的总监和房产分析师史迈尔斯·普赛德(Miles Shipside)说,伦敦的市场是英国楼市的推动力,但现在开始“慢慢停止沸腾”。

32个伦敦行政区中有12个区的房价仍在上涨中,涨得最高的区有:威斯敏斯特(Westminster, 3.5%)和布伦特(Brent, 3.2%);但另外20个,占了62.5%的行政区的楼价有冻结及下降迹象。其中,哈灵盖(Haringey,-4.8%)和巴尼特(Barnet,-3.7%)区域的房价下跌最多。

Rightmove的这个数据跟英国皇家注册测量师协会(RICS)一周前公布的调查结果相符合:人们在伦敦置业的需求开始微降,这是两年来第一次出现这种情况。

英国央行与财相或许松了一口气?

英国财相乔治·奥斯本(George Osborne)与英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)可能是最喜欢听到这一消息的,因为就不久前的6月12日,财相奥斯本公布了一条目的是给楼市降温的按揭封顶政策。

财相在公开演讲中表示,将给英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)新的权限,用以预防房地产市场过热。这些预防措施中包括严格按照收入和房产的价值,来限制房贷借款的数量。

在财相授权之前,2012年3月,银行金融政策委员会(Bank"s financial policy committee)因为担心影响公众的购房热情,要求银行避免使用限制权限。但现在情势不同,财相公开授权央行为房贷设限额。奥斯本说,虽然目前迅速高涨的房价并没有对英国经济的稳定构成直接威胁,但是如果任其发展,将来就可能造成危害。

奥斯本指出,危险来自房主为买房而过度借贷,这一风险不仅危及房主,也危及借给他们房贷的银行。

当日晚间,英国英行行长卡尼在晚宴上暗示,英格兰银行提高利率的时间可能会比市场目前的预期要早,但是上调的幅度将会很小,会是一个逐渐增长的过程。

经济学家的共识是,英格兰银行的基准利率会在明年上半年上调,或者更早一些。

在周四晚间伦敦金融城市长官邸年度晚宴上发表讲话时,卡尼承认,对于什么时候提高利率已经出现很多推测,并称上调的决定现在正在变得“更加合适”。

他强调说,央行没有预先设定何时上调利率的时间,还重申,首次上调利率的时间不像如何渐进提高利率的速度那么重要。卡尼说:“我们预计,真正到了提高利率的时候,将会是逐渐增加和有限度的上调。”

几天之后,央行行长马克再次强调:“如果必要,英国央行将毫不犹豫地采取措施,让楼市降温。”引发他这番言论的缘由是他看到银行提供的年报显示:英国的平均房价是平均年收入10倍。

他强调,为了让英国处于一个可持续性的、稳定的经济复苏状态,银行金融政策委员会(the Bank"s Financial Policy Committee (FPC)),将会在必要时采取措施,阻止房屋泡沫的形成。

房价微降的原因?

关于目前伦敦房价微降的原因,RICS首席经济学家 西蒙·鲁滨逊(Simon Rubinsohn)总结说:“ 房屋供不应求导致的房价过高,严格的贷款措施以及央行的表现都使得房屋买卖双方表现得更为谨慎。”

RICS的报告显示,今年4月底引入的 “抵押贷款市场审查” (Mortgage Market Review)新规定直接导致了房地产市场的降温。

Westhouse的证券分析师阿拉斯泰?斯图尔特(Alastair Stewart)认为由于卖家想兑现房产导致楼盘供应量增加,需求量下降,以及“抵押贷款市场审查新规”是房价微降的原因。

根据 “抵押贷款市场审查新规”,贷款申请者会面临更为严格的资金状况和日常消费审查,以证明偿还贷款的能力。此前贷款额度一般为申请者收入的4倍,现在家庭预算和花费也需要通过审核。金融监管局(FCA)表示,这项改革措施是为了减少无法偿还贷款的状况,避免2008年次贷危机的再次发生。对于申请者而言,具体的影响主要包括以下几点:

贷款方会询问更多的信息。申请者需要准备比以往更多的私人信息,包括每月的食物预算、交通费、水电气账单、家庭保险和养老金支付额等细节,甚至是抚养孩子的花费以及学生贷款。贷款方可能会询问三个月内银行对账单上的消费明细,并且和第三方机构执行的信用审查进行核对。

压力测试意味着贷款审批时间变长。贷款方不仅需要确保申请者能够偿还贷款,并且需要进行压力测试,证明即使五年之内利率上升,申请者仍然有能力还贷。这意味着审批时间可能由一两个星期延长至一个月左右。

贷款申请者必须获取专业咨询。目前只有超过一半以上的申请者向贷款经纪人寻求意见。银行和其他贷款方会直接向申请者提供自家产品,并不提供咨询意见。新规执行之后,申请者仍然可以直接向银行或其他贷款方申请贷款,但后者必须提供专业指导意见。当然每家银行的顾问只会谈论自家的产品,而独立的贷款经纪人会提供市场上各种贷款产品的建议。

仅付息贷款审批更为严格。新政策下贷款方仍然可以提供仅付息贷款(Interest Only Mortgage),但只会审批给具有详细可行的偿还本金计划的家庭。

RICS 的报告显示,执行新规之后,银行放出的贷款有所减少,4月份首次购房者的平均贷款价值 比率(LTV)为86%,到5月份下降至85.3%。

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